鋼市莫因“國五條”而過度恐慌 房地產(chǎn)業(yè)有望健康發(fā)展
近期，“國五條”成為兩會熱議話題之一。之前2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議對繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等五項(xiàng)政策措施;3月1日國務(wù)院又出臺相關(guān)細(xì)則，包括地級以上城市3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)、出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅等;而3月底各地方政府細(xì)則也將會陸續(xù)出臺。
受此影響，近期地產(chǎn)股、期螺等均出現(xiàn)恐慌性下跌，同時(shí)上海、北京、南京等多地二手房交易紛紛出現(xiàn)恐慌性過戶，而這種“恐慌”目前仍在延續(xù)。其實(shí)，樓市調(diào)控加碼本在預(yù)期之中，市場對政策收緊預(yù)期的不斷強(qiáng)化，也是新年開局以來樓市成交同比暴漲的原因之一。不過，政策真正推出，對市場的影響仍如當(dāng)頭一棒。
其實(shí)，市場不必因“國五條”過度恐慌。在短暫的震蕩之后，房地產(chǎn)市場可能會迎來中長期的平穩(wěn)健康發(fā)展。
首先，對普通剛需及改善型購房者來說，國家在調(diào)控過程中將始終堅(jiān)持“支持自住需求”的基本政策不動(dòng)搖，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人已表示在“國五條”執(zhí)行過程中，將會出臺對其保護(hù)性措施。國家將通過增加土地供給、加速保障房建設(shè)、增加居民收入等措施，在保障商品房供給的同時(shí)更加注重支持中低收入人群的住房需求。為此，國家特別要求今年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面正在逐年擴(kuò)大，去年底已達(dá)12.5%，今年保障房將基本建成470萬套、新開工630萬套，此外，國家將繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造等。當(dāng)市場投機(jī)投資需求被逐漸擠出，而住房供給不斷增長，中長期內(nèi)房價(jià)將更趨于合理，剛需購房者的需求也將能更好地得到滿足。
其次，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，國家政策上將保障供地、加快中小套型商品住宅有效供給，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了后續(xù)發(fā)展空間，而對二手住宅交易所得征收重稅，也有利于加速房企庫存的消化，部分房企已表示今年較高的投資規(guī)模不會因調(diào)控政策出臺而改變。而加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、打擊房企囤地捂盤等措施，也將有利于形成健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。房企利潤率近年來已明顯下滑，房企暴利時(shí)代或?qū)⒔K結(jié)，“國五條”推出也將加速房企轉(zhuǎn)型升級，從而有利于中國房地產(chǎn)市場的長久發(fā)展。
第三，對于地方政府來說，由于受土地財(cái)政的制約，之前每每放松調(diào)控，導(dǎo)致樓市調(diào)控政策大打折扣，現(xiàn)在房產(chǎn)稅的推出，將使其財(cái)政收入得到一定保障，從而有更多精力投入當(dāng)前制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級中去，加速當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異的縮小，這將從根本上減輕樓市調(diào)控的難度，對于保障各地方保障房建設(shè)資金的來源也有較大作用。另外，此次“國五條”在強(qiáng)化地方調(diào)控執(zhí)行力度方面也加大了力度，將建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度，從而使得調(diào)控政策的效果能夠更好地得以體現(xiàn)。
第四，對于投機(jī)投資性購房者來說，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍、限購從嚴(yán)、差別化信貸、20%二手房交易所得稅等的實(shí)行，將使其遭受沉重打擊。因此，這部分投機(jī)投資性人群才是真正應(yīng)該感到“恐慌”的。不過，就是這部分投資投機(jī)性購房者也將從房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)發(fā)展中受到益處，因?yàn)榉€(wěn)定房地產(chǎn)市場有利于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，制造業(yè)等的收益率也將回升，國家也在不斷擴(kuò)大民間資本投資領(lǐng)域，部分參與炒房的社會資金將找到更好的投資方向，并將實(shí)實(shí)在在享受到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的益處。
從上述分析來看，市場沒有必要因?yàn)椤皣鍡l”而過度恐慌，目前“國五條”對市場的影響多限于市場心理層面及二手房交易，而且國家還在“觀望”，后續(xù)政策的推出或?qū)⒏鶕?jù)目前市場反應(yīng)而定。不過，房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼已成定局，在投機(jī)投資性購房需求“大為恐慌”的同時(shí)，我們應(yīng)該看到房地場市場真正的“春天”即將來臨，這包括穩(wěn)定健康發(fā)展的機(jī)制以及未來加速推向市場的有效供給，特別是國家將加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，而這些長期內(nèi)都將有利于建材市場的穩(wěn)定發(fā)展。
(富寶)
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